圖中已興建二十多層的天晉 II，作為買家印花稅出台後的首個大型新盤，最終要面對現實，建築面積呎價僅八千餘元，貼近甚至平過同區二手盤。（關永浩攝）
封面故事
樓市懸崖
2013年01月10日 ~~ 第1192期 香港《壹周刊》
究竟樓價還可以升幾多？當大家還在驚嘆，九龍城單幢樓每呎可賣兩萬元，連遠至粉嶺上水屋苑的實用呎價，亦步向過萬元之際，樓市其實已站在懸崖邊。
上週五，發展商新鴻基地產推出將軍澳新盤天晉Ⅱ，原本意向價每呎萬五元，勢成為將軍澳區新高，怎料最後開價卻是最平每呎八千，較前年天晉一期開價平足兩成，並且與同區現時的二手價相若，讓市場跌了一地眼鏡碎。
新地臨場變陣，只因政府推出的額外印花稅措施，令內地大戶及投資者「退市」，已嚴重限制了千呎以上大單位的客源；一向測市甚準的新地，寧散貨亦不願惜售。若政府未能準確掌握市況，不斷「加招」，隨時成為壓倒駱駝（樓市）的最後一根稻草。
一千二百呎的四房交樓標準單位內人頭湧湧，不少睇樓客對單位附送的紅酒櫃及雲石地櫃感到好奇。有代理向客人表示：「紅酒櫃成四千幾蚊，但唔要無得折現！」（林志謙攝）
位於將軍澳港鐵站附近的天晉 II，去年七月已獲批預售樓花同意書，但發展商新地遲遲未有動作；等到天晉一期的相關商場及酒店項目，陸續投入服務，讓將軍澳市中心煥然一新後，才「千呼萬喚」天晉 II出來。
負責賣樓的新地副董事總經理雷霆，十月初開記招時，擺出一貫唔憂賣姿態，揚言先推市場最難消化的千二呎大單位，並乘天晉一期較同區二手貴逾一倍也可一個半月清貨的氣勢，表示：「此類天晉至尊四房戶，意向呎價一萬五千元，即入場費一千八百萬。」到十月底政府雙辣招出台，新地亦一貫淡定，除夕上載樓書之餘，更高唱千六呎連天台的「天際天池屋」，意向呎價要兩萬五千元。
上週五，發展商新鴻基地產推出將軍澳新盤天晉Ⅱ，原本意向價每呎萬五元，勢成為將軍澳區新高，怎料最後開價卻是最平每呎八千，較前年天晉一期開價平足兩成，並且與同區現時的二手價相若，讓市場跌了一地眼鏡碎。
新地臨場變陣，只因政府推出的額外印花稅措施，令內地大戶及投資者「退市」，已嚴重限制了千呎以上大單位的客源；一向測市甚準的新地，寧散貨亦不願惜售。若政府未能準確掌握市況，不斷「加招」，隨時成為壓倒駱駝（樓市）的最後一根稻草。
一千二百呎的四房交樓標準單位內人頭湧湧，不少睇樓客對單位附送的紅酒櫃及雲石地櫃感到好奇。有代理向客人表示：「紅酒櫃成四千幾蚊，但唔要無得折現！」（林志謙攝）
位於將軍澳港鐵站附近的天晉 II，去年七月已獲批預售樓花同意書，但發展商新地遲遲未有動作；等到天晉一期的相關商場及酒店項目，陸續投入服務，讓將軍澳市中心煥然一新後，才「千呼萬喚」天晉 II出來。
負責賣樓的新地副董事總經理雷霆，十月初開記招時，擺出一貫唔憂賣姿態，揚言先推市場最難消化的千二呎大單位，並乘天晉一期較同區二手貴逾一倍也可一個半月清貨的氣勢，表示：「此類天晉至尊四房戶，意向呎價一萬五千元，即入場費一千八百萬。」到十月底政府雙辣招出台，新地亦一貫淡定，除夕上載樓書之餘，更高唱千六呎連天台的「天際天池屋」，意向呎價要兩萬五千元。
天晉 II資料
地址：新界將軍澳唐俊街 12號
發展商：新鴻基地產
實用面積呎價：$12,621-$18,273
單位總數目： 784伙
單位實用面積呎數： 549至 947呎（另有 956-1,325呎特色單位 16個）
會所設施：兒童遊戲區、運動室、健身房、悠閒茶聚、餐飲間、美容水療設施、游泳池
管理費用：每呎$2.5（以建築面積計算）
車位數目： 253個
入伙日期： 2014年 7月 31日
新地開價有啟示
直至上星期，新地再報喜指即將收樓的天晉一期，有一個千四呎的四房戶，以二千一百五十萬元成交，呎價達一萬五千二百元，故此撐天晉 II的千二呎單位，意向呎價要一萬五千元「絕對合理」。經過一輪鋪排，經紀、同區業主、準買家都有足夠心理準備，新地會叫高又開高，只是上週五，雷霆突然來一招反高潮。
當日他攞出一個「買家頂級開心價」紙牌，宣布開出首批五十伙單位，平均呎價只是一萬零六百八十八元。這個定價中，包括一個車位價錢，新地指買家如放棄這車位，可在樓價中扣減一百三十八萬元，再加上最高現金回贈、及「簽個名」成為新地會會員後可得的百分之九折扣，首批價單的平均建築面積呎價，僅是八千六百七十九元！而計及實用面積呎價，亦只是一萬一千零二十八元，與同區十年樓齡的將軍澳中心及維景灣畔等相若。
新地的開價，對後市一向有啟示性，以往新地的推盤策略，都是「先價後量」，而且往往能成為該區新指標，由以往的九龍站凱旋門、奧運站瓏璽，到前年每呎賣五千二百元的元朗 YOHO Midtown及去年「摸頂」每呎一萬一千元的屯門瓏門，往往能創同區新高之餘，亦試出該區的承接能力。今次同樣由「樓神」雷霆推盤，卻轉為求量不求價，直接反映市況。
上週六下午三時，近百名市民在國際金融中心排隊等睇天晉 II（右），場面熱鬧。相反，同樣在 IFC開設示範單位的恒地蚊型盤曉薈及貨尾盤迎海（左）則無人問津。（林志謙攝）
新地落力為天晉 II包裝，去年十月初次軟銷時大搞酒會，還找舞蹈員跳熒光舞，大玩視覺效果。（嚴寶權攝）
「埋嚟睇埋嚟揀」
在興建中的天晉 II前，仍是一片空曠的臨海土地，其實已全數出售，分別由新地、會德豐及嘉華國際等多間發展商奪得，寶盈花園前方尚有四幅待售的土地，預計總共可提供逾七千個住宅單位；天晉 II入伙後將會被四周的地盤環抱。（張國慶攝）
「新地今次推盤手法，同過去幾年完全唔同，以往『先難後易』咁賣，今次卻變咗『埋嚟睇，埋嚟揀』啦。」一名地產股分析員指，原因在於，買家印花稅令新盤客源減少了兩至三成，發展商要測試市場的負擔能力，「新地今次手法好小心，因為若先推售較渴求的兩房戶，但呎價只能以七千多元成交，難以將價錢再推高，分分鐘變成反效果。」
事實上，政府由一○年十一月首次推出特別印花稅（ SSD）後，一及二手的交投已大幅銳減，由之前每月逾萬宗，跌至去年底約三、四千宗，跌逾七成。由於天晉 II開價較意向價足足低四成二，難怪售樓處甫開放便逼滿人。上週六，天晉 II在國際金融中心開放示範單位，吸引大批市民排隊參觀，高峰期有近二百名市民排隊，平均等近三十分鐘才能入場。新地當日只開放一個一千二百呎的四房清水房，單位內人潮洶湧，同一時間有近五十人逼在屋內，動彈不得，有睇樓客怨聲載道：「我要行出去呀！讓條路俾我啦！」更有睇樓客與代理失散。這班睇樓客普遍認為「新地出品，必屬佳品」。雖然隨樓附送的「悠閒用餐區」紅酒櫃相當「阻定」，房間設計亦三尖八角，但一個「抵」字已衝昏睇樓客的頭腦。
其中居於將軍澳中心的羅小姐，與丈夫在商場擺設的樓盤模型場地，被代理說足一小時，最後表示有意買入細單位作投資用途。「之前話高過萬幾蚊呎就唔會考慮，依家價錢合理好多。之後將軍澳雖然仲有好多供應，但距離港鐵站愈遠，又會再貴啲喎！」
同區二手動搖
天晉 II在本週三開賣，屆時此價能否承接將成關鍵。而同區二手亦開始有反應，有將軍澳區代理便表示，區內業主對天晉 II的開價感到驚訝。「的確係比預期中低，業主都唔敢好似上年十月個陣咁，係咁反價。」但在市況仍一片「唱好」下，業主未有即時大劈價，本週一僅錄得一位新都城業主願意減價六萬元賣樓。該單位實用面積五百三十八呎，業主叫價五百一十萬。雖然價錢屬市價，銀行估價亦足，但他見新盤開價較預期低，即減價六萬元出售，較同類型單位低百分之三，賬面仍獲利二百一十九萬。
「佢哋都會觀望吓先決定賣唔賣，議價空間都係幾萬蚊以內，業主暫時寧願唔賣住都唔想減。」不過，區內二手市場確實因天晉 II公布首批價單而成交大減。上週末，將軍澳錄得約五宗成交，較一星期前錄得二十多宗買賣，大跌近七成。代理指業主或會待天晉 II散貨後，一手盤源減少時，才再積極放盤，不願隨天晉 II減價。
還記得去年中，屯門新盤瓏門以萬元呎價開售，人人都嘩然：「屯門樓都賣一萬蚊呎？」但現時實用面積的新例推行後，樓盤呎價動輒過萬，每區都湧現萬元盤。不論是全港十大屋苑之一的太古城，最高實用面積呎價驚現一萬七千五百多元；抑或遠至元朗西鐵站的 YOHO Midtown，又或樓齡近三十年的九龍灣淘大花園，呎價都通通衝破一萬大關。而位於傳統豪宅區中半山、去年開售的君珀，最高實用面積呎價成交更是五萬大元！但全都屬乾升格局，「有價無市」。講到尾，大家不願在升市時做第一個減價成交者，亦不願在樓市轉跌、放盤傾巢而出下成為「最後一位」；那樓價仲有無得升？還是突然在高峰墮崖？多個地產界人士均認為，現時樓市命懸一線。
將軍澳未來供應逾 7千個
「短期無得升」
梁志堅認為，每個發展商的推盤策略及坐貨能力都不同，但面對政府的招數，則都只有接受，「唔可以同政府講，唔好推呢招，唔好做呢樣。」
梁志堅會德豐副主席
作為地產建設商會執委會主席的梁志堅，縱橫地產界半個世紀；由於代表發展商與政府周旋，能準確掌握樓市最新政策及市況。他認為，短期內樓價升不了，亦跌不下，「因為要待政府雙辣招實施半年，即今年四月，才可以見到明朗化，此前買賣雙方仍在拉鋸。」
至於同行新地在賣天晉 II時叫高開低，他認為是要以低價測試市場反應，並勞氣指：「我响商會都叫大家唔好搞咁多 gimmick，值幾多就賣幾多錢！」他指出，買家印花稅（ BSD）出台後，成交量已大減，但樓價在大環境因素不變下，則仍會平穩升百分之十以內。
「危機殺到埋身」
陳清白謂，「現時的樓價假到你唔信！風險好高呀！」
陳清白資深投資者
陳清白活躍樓市二十年，九七年專炒豪宅，金融風暴時差點破產，經此一役後轉玩細價樓，如北角單幢樓及柴灣屋苑等，多為百多二百萬元細價樓，通常全數付清不造按揭。他認為樓市由○三年開始已升了九、十年，早已到了大跌的時候，「有升就有跌，無嘢可以離得開地心吸力，只係大家成日講：『低息、低息』，衝昏咗頭腦。」
「將軍澳區有咁大量供應，發展商都係想快啲散貨，偏淡多。我睇樓市升唔到幾多，跌嘅空間就好大，屆時就好似早年蘭桂坊咁，人踩人、踩死人！」
「一手會拖低二手」
吳嘉俊指，天晉 II的銷情是今年各發展商推大型新盤的指標。
吳嘉俊麥格理中國及香港房地產研究部主管
吳嘉俊專注研究中國及香港房地產，去年十月初「貼中」政府會出招打擊公司名義買家。他認為，政府推出的買家印花稅及「加強版」特別印花稅，要遇上一個提供五百個單位以上的具規模新盤，才可以測試真正威力，「這才反映出少了公司及內地客的影響力，我望一手（樓價）拖低二手（樓價）。」
他形容新地面對現實：「天晉 II位於供應量充足的將軍澳，怎也不會拖住嚟賣，所以若然新地不可在兩個月內賣出七成天晉 II單位，則表示樓價仍偏高。天晉 II的去貨速度，對其他發展商大型項目開價及部署絕對有啟示作用。」
樓價貴市民「喊驚」！
張生
餐廳老闆
所謂「要令其滅亡，必先令其瘋狂」，香港樓市已經係瘋狂狀態，仲黐線過九七年，香港人根本負擔唔到！沙士時想過入市，但無錢，依家儲咗錢，又唔夠俾首期！我會等樓市跌一半先入市！點解跌？香港樓價係由大陸人炒起嘅，依家內地經濟瀕臨爆煲，自由行又少咗好多，你話香港係唔係會死？
林先生
工程公司職員
我月入二萬幾，算係最窮的中產！同女朋友睇過樓，但無諗過買，二手樓好難跌，一手樓又買唔起。結婚後會同屋企人住，寧願俾多啲家用，都好過租樓，俾錢啲陌生人賺。希望儲夠錢，等買新一批居屋。
羅小姐
我哋有個自住嘅將軍澳中心三房單位，天晉 II原先叫價萬幾蚊一呎，梗係唔諗啦。依家部分單位呎價低於一萬蚊，好吸引，所以來睇吓，想買個細單位作投資。
楊先生
物業管理
綠悠雅苑咁貴都咁多人睇，就知道用家市場好爆。我同太太加埋月入六萬幾，半年前用$365萬買咗 YOHO Midtown，依家已經升咗一百萬，你話係咪癲？我今日來睇尚悅，價錢和用料都好啱心水，如果唔係有 SSD，一定換樓。
歐陽先生
裝修工人
啲樓成萬蚊一呎！雖然我想置業，但根本係妄想，連首期都無。我同阿媽、太太、阿女住喺四百幾呎公屋，月租二千零蚊。有工開時，月薪有萬零蚊，租金用咗人工四分一，仲要搭車、食飯、養家，點可能儲到錢？居屋對我來講，都係妄想。
Debbie
美國來港工作
我來港半年多，覺得樓價太貴了，四、五百萬才換來一個小單位，在美國已可買一間獨立屋。即使我想置業，都會回美國。現在的樓價不是大多數本地人能負擔，香港貧富懸殊太嚴重，只會令這個城市撕裂。
方先生
福建商人
原本想用五百多萬買一個六百至八百呎的單位，用來出租或來港旅遊時居住，但香港的樓價太貴了！ BSD還要加 15%，雖然這樣對香港人比較公平，但我覺得很難接受。不過有些大陸人想來生孩子，多給一千幾百萬都無所謂！
「要量無得求價」
施永青揚言中原城市領先指數即將再創新高，「咁就證明無炒家個市一樣升，而且上唔到車的，一樣繼續上唔到。」
施永青中原地產創辦人
「今年發展商難再創新高，皆因要量就無得求價。」過去一年多已出貨賺約兩億的施永青明言短期向好，但長遠有保留，「（中原城市領先指數）今個星期唔破，下個星期都破頂㗎啦！」但他對全年樓市走勢相當有保留。
「始終少了公司及內地客，樓市會偏淡，尤其一手新盤，根據以往數據，這類客佔約三成，整體則為兩成；客源少了，成交量又少，樓價根本無可能再大升。」他指，尤其下半年，樓價會因貨尾增加而同步增加下調壓力。
區區呎價過萬
成日見到咁多人來睇樓，啲人真係有錢。我哋兩公婆同兩個仔女住喺間三百幾呎公屋。政府加咩印花稅，對我呢啲基層人士無乜影響，因為無論點我都買唔起樓，唔好話私樓，居屋都買唔起。兩個仔女都廿幾歲，出來做嘢了，但都係同我一齊住公屋。
王女士
國金保安
黃生
保險顧問
我自住層樓喺九七年三百幾萬買，試過跌咗四成，依家升到五百幾六百萬。息口咁低，買樓收租回報幾吸引，但要坐三年加強版額外印花稅（ SSD）監，到 2015年美國 QE3完結，又唔知個環境係點，費事買，有錢寧願買股票基金同
外匯。
李生
地產經紀
地價同建築成本都無跌過，新樓就唔會平。綠悠雅苑喺青衣，交通唔方便，無乜設施，每呎都叫$9,300。我有三個單位，一個自住，兩個收租，都係新界區嘅兩房單位，因為最多用家搵，如有同類盤，我仲想再買。
「一手二手樓價收窄」
從事房地產研究多年的鄒廣榮教授認為， BSD推出後，發展商的開價要面對現實，測試市場承受能力。
鄒廣榮香港大學房地產及建設系講座教授
鄒廣榮創立港大房產指數，反映香港樓價水平每月變動，他表示，政府推出 BSD辣招後，凍結了一批買一手樓為主的內地及公司買家之購買力。「無咗呢班買家，發展商都要接受現實，參考二手市場開價，變相收窄咗一手同二手樓之間嘅差價。」
對於政府近年來全方位向樓市出招，鄒氏認為，政府的參與度的確較以往高。然而， SSD、 BSD及收緊按揭成數這些招數，有相對彈性，可以隨時在跌市時收回，但推出綠悠雅苑、房協港人港地新盤、明年復建居屋及增加土地供應等，則不可收回的，增加了風險，關鍵在政府能否準確掌握市況，「呢個就好睇政府反應夠唔夠快，例如息口抽上時，政府如果唔適時調控呢啲遏抑樓市嘅招數，咁個市就一定更加波動！」
撰文：鄧淑慧、郭曉琳、黃秋娥、鄭佩珊
攝影：嚴寶權、廖健昌
資料：黃詠茵
插圖：朱桂葉
攝影：嚴寶權、廖健昌
資料：黃詠茵
插圖：朱桂葉
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