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2013年3月1日 星期五

誠哥發警號 絕招散貨 《壹周刊》

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長實本週一中午突然宣布出售葵涌雍澄軒的酒店房間,中環長江中心變成散貨場,逼爆經紀、買家,首批六十五個單位即日沽清。(張國慶攝)

壹號頭條

誠哥發警號 絕招散貨

2013年02月21日 ~~ 第1198期 香港《壹周刊》
常聲稱「以港為家」的長實主席李嘉誠,見港人搶樓搶到癲,特別趁超額申請的白表居屋免補地價抽籤當日,贈港人一條「出路」。本週一長實藉地契沒有「不准散賣」的條文,拆售葵涌酒店雍澄軒;實用面積呎價七千多元,較動輒過萬元呎價的新盤吸引得多,兼且可「走辣」,避開只徵收住宅的特別印花稅( SSD)及買家印花稅( BSD)。
政府竭力打擊樓市炒風,不過李超人動一動腦筋,就將打壓措施輕輕卸去,堪稱一絕。近年地產熱潮由拆商鋪、到拆工廈、拆車位,如今連酒店都拆;無寶不落的誠哥,似乎看準樓市高位散貨,未嘗不是見頂啟示。

本週一黃昏,中環長江中心地下電梯大堂擠滿了人,「市面一個幾百呎嘅住宅單位,閒閒哋都要四、五百萬,但而家雍澄軒一個兩房兩廳嘅酒店房,先至三百幾萬,咁平你話去邊度搵?」一名經紀向排了約一小時隊的一家三口謂,父母點頭稱是,穿著球衣的廿來歲兒子則繼續眈天望地。這時,一名在港工作的內地男士,收工匆匆趕來,旁邊女友埋怨道:「去年叫你買樓,你不聽,結果出 BSD,現在可別把機會給溜走了。」男的落力點頭,把女友的手拖得更實。
他們守候的,正是長實破天荒拆售的酒店房間;酒店位於葵涌和宜合道,名為雍澄軒,○九年已開始營運。今次發售的酒店房,建築面積由六百五十多呎至九百多呎,呎價平均五千二百元,較旁邊同由長實發展的服務式住宅雍雅軒,平一成。長實指其平均出租率逾九成半,每間房平均月租一萬三千五百元,由於是商用物業,並非住宅,所以無須繳付 SSD(特別印花稅)及 BSD,亦可以公司及私人名義購買,回報率約四釐。長實執行董事趙國雄還得戚道:「呢項係劃時代嘅全新地產投資項目,買咗,你可以好似李嘉誠咁同親友講,嚟我間酒店度住吓啦,幾威、幾型呀!」
其實,最型是酒店房間可套入「住宅」概念,變相拆解了政府針對住宅的兩大辣招,亦因而吸引了大批炒家到場搶購。其中四十多歲、有四層樓揸手的潘太,前晚帶兩名友人一同到長江中心排隊,她其中一位朋友細聲笑道:「佢(個黑色袋)入面係二百萬現金,用來俾首期,佢志在必得啊!」說完向記者展示他拍下的一疊疊未入袋嘅金牛相。潘太把黑色袋夾得更緊,笑道:「你聽佢亂噏。」只是太多人爭,潘太與友人到週二才只分得一間,要夾份炒,「摸得出就摸啦,摸唔出用嚟收租都好。」現時市場錄得幾宗即買即放,摸貨叫價較買入價高百分之八至十五。


長實主席李嘉誠創先河賣酒店房,市場議論紛紛會否有潛藏風險,投資者依然蜂擁搶購。


售樓處本週二移師到紅磡都會商場,開售前,投資者心情興奮,急忙填表準備抽籤。(梁百豪攝)

律師「試水溫」


就連雍澄軒現場,至週二凌晨十二時,仍然聚集了不少準買家,「而家唔係買棵菜,幾百萬買樓,都無示範單位?」由九龍過來的投資者失望說。「咁日後要俾維修費點搞?租客租金係咪可以自己調整?」經紀們對以上問題都啞口無言,由於長實突然賣樓,很多細節還未公布。就連雍澄軒的住客也說:「係咪有得賣?我都想買。」一位住了兩年的住客稱,居住環境方便,所以考慮買入自己居住的單位。
拆售酒店房的消息一出,市場即時訊息混亂,就連地政總署的高層職員,週一晚亦被急 call回總部加班,翻箱倒篋去找回當年的地契,看能否拆解長實這招。
長實這着早有部署,根據土地註冊處登記的臨時買賣合約,去年十二月雍澄軒三十八樓一個房間,以三百五十九萬元售出,賣方是長實附屬公司 Pearl Wisdom Limited,買方是葉建昌。八三年取得香港執業律師資格的葉建昌,是楊漢源林炳坤律師事務所的合夥人。該事務所不時與長實合作,位於天光道的半山壹號第二期,及日出康城第三期開售時,葉建昌所屬的事務所也於律師名單上。
長實於去年十月曾打算將馬鞍山海澄軒、紅磡海灣軒和海韻軒,及今次主角雍澄軒以商業信託形式分拆於主板上市,到十一月二十三日出公告擱置該建議,惟十三日後,便與葉建昌簽訂出售協議,而且,代表葉建昌的正是楊漢源林炳坤律師事務所;代表賣方及酒店營運人的,則是誠哥御用的胡關李羅律師行,亦即與長實現時分拆的代表律師樓一致,擺明長實當時已想出這一條更絕的橋。本週二趙國雄回應記者時,笑笑口謂:「原本係計劃上市,但留意到市況有咁嘅需要同市場,係穩定收入嘅投資品,項目籌備超過一年,翻查過晒地契同埋問咗法律意見先推出,政府會跟進拆售是否違契,係好事。」

雍澄軒
自住/出租圖




註:現時的酒店管理人為長實旗下的 Horizon Hotels& Suites Limited,酒店牌照於 2018年到期,長實執董趙國雄稱,屆時業主可選擇管理人,長實也會再爭取做管理人。 

無「不准賣散」條文


長實可將酒店拆售,全拜地政總署以往批地條款寬鬆所賜。○二年,創意無限的長實,將紅磡服務式住宅都會軒拆售。由於服務式住宅及酒店,不論是地積比率或補地價金額,都較住宅着數,形成不公平,觸動了政府的神經,當年為城規會成員的劉秀成憶述說:「服務式住宅的原意,唔係俾你拆售嘅,規劃署內部覺得這是漏洞,最後取消了服務式住宅呢款物業。而差不多時間,地政總署亦睇到酒店的地契條款有同樣漏洞,所以就着手去搞。」而且,○三年因應經濟自沙士後回暖,及自由行增多令發展商一窩蜂向城規會申請起酒店,地政總署終在○三年七月,於日後所有酒店的地契條款,加入「不准賣散」的限制。由於雍澄軒於○二年批出,故未有「不准散賣」條文而可拆售。
而地契條款的限制,只是酒店房間只可用作酒店用途,不可作私人住宅;就算是業主,亦不可以直接用作自住,只可以透過委任的酒店營運人,訂立使用准許協議( licence agreement),交了租後,再如左手轉右手般將該租金交回業主。而內籠的裝修傢俬,業主要得酒店一方許可,才可作改變,並要通過酒店要求,如防火等;不過這對長實來說,應當毫無難度。


葵涌雍澄軒位於和宜合道,鄰近工廠大廈,舊址是香島印染廠房。(李育明攝)


雍澄軒為酒店式住宅單位,不設明火煮食,買家日後如要改變單位內間隔,也要向管理公司申請。

營運管理 全屬長實


長實執行董事趙國雄(中),聯同兩位投資董事劉啟文(左)、黃思聰(右),推售酒店房間,合共三百六十個單位。(張國慶攝)

一名熟悉地政運作的業界人士拆解長實今次住宅糖衣,認為日後的技術性問題相當複雜:「呢單嘢都幾複雜,似長江搵散戶入股佢酒店多過買單位,長江作為 first owner,由頭到尾佢都係庄,賣晒單位都仲存在;小業主係 purchaser,其實身份就好似小股東; Horizon Hotel& Suites Limited則係酒店營運者,又係長江旗下公司,賺蝕都要睇佢,而且根據葉建昌的買賣合約條款,即使全體小業主他日有共識亦唔可以換酒店營運者,仲要加埋管理公司又一定係長江自己人,簡單啲講,好似打麻將咁,三家都係自己人,想點誅你都得啦!」 

買酒店房知多啲


Q:買賣酒店房間要否俾物業印花稅?
A:要,稅率與一般物業無異,以雍澄軒之樓價計,稅率介乎 2.25%至 3%;摸貨則不須繳付任何印花稅。

Q:買賣酒店房間要否繳付特別印花稅( SSD)及買家印花稅( BSD)?
A:不用,因為以上兩項稅項僅適用於住宅物業。

Q:酒店房間要否繳交差餉及地租?
A:要,每季交一次,差餉徵收率為市值租金的 5%,地租則為市值的 3%;但小業主要注意,雍澄軒乃酒店項目,差管署只會以一個總數發出差餉及地租,小業主如何攤分相關費用則要向長實了解。

Q:酒店房間要否繳交物業稅?
A:要,由於項目為投資性質,故就算買家將酒店房間自住,亦要「交租」予酒店管理人,所以每年均要繳交物業稅,以個人名義持有,稅率為 15%,公司名義持有則為 16.5%。

Q:酒店房間是否保證租得出?
A:長實並無作出此保證,更表明「收益回報須視乎屆時全球及本地經濟及旅遊業狀況而定」。

Q:買酒店房間與一般住宅單位有何分別?
A:雖然都是「賣斷業權」,但酒店房間因要符合地契的土地用途,故業主必須要委任「酒店營運人」來處理其酒店房間,即買來自住亦要經酒店營運人來訂立使用准許協議( licence agreement),亦因住戶沒有「獨有享用權」( exclusive possession),所以房間作任何改動,細至增加床位,亦要得酒店營運人同意。與住宅享有的使用彈性,相距甚遠。

本週二發展局局長陳茂波終走出來呼籲,叫市民在考慮購買該物業單位時,務必小心謹慎,「在○三年七月前批出的地契,雖然並無禁止業權人將單位分拆出售,但買家必須將單位用作旅館用途,否則等同違反批地條款,如證實有違反,地政總署會採取行動,包括收回有關物業。」惟趙國雄卻早已向傳媒自爆,雍澄軒的酒店牌照於一八年到期,並謂:「有信心到時一定續到。」

誠哥絕橋賺到盡


馬鞍山海澄軒是長實旗下另一酒店式住宅,市場關注集團會否再分拆出售。

李嘉誠常在市場有新搞作,亦屢創先河。一一年一月,和黃分拆和記港口業務,以商業信託基金( Business Trust)形式在新加坡上市,集資約四百五十五億港元,引起市場爭議。一來相關港口業務屬於香港及深圳貨櫃碼頭,卻老遠走到外國分拆上市;而當時以上限計算,是新加坡交易所有史以來集資規模最大的招股活動。由於香港並沒有涉及商業信託基金的相關法規,為此驚動政府及港交所研究是否可以類似新加坡的信託。至今,香港仍未有同類信託上市。
另外,誠哥每項投資都計過度過無走雞,例如:長實與同系的和黃將合作發展鴨脷洲海怡半島,該屋苑的停車場也計到盡,曾經炮製「孖車位」出售,在大車位旁髹上灰線框,佔用屋苑附屬空間。 

炮製超人神話


無寶不落的李嘉誠,以往無論是出售英國的「 Orange」、印度的電訊業務,抑或是分拆 TOM集團上市,都能把握高位出貨或分拆,甚至是非自家業務,例如: facebook,李嘉誠都看準時機,在 facebook未上市前的○七年已入股,直到 facebook去年五月上市,李嘉誠賬面勁賺二百多億港元。
長實近年賣樓之餘,去年十月政府公布雙辣招後,市場資金轉向非住宅物業時,長實於十一月,先後推出大圍名城五百多個及葵涌雍雅軒約九十個車位,套現六億五千萬元。近年香港資金氾濫下,熱潮由炒商鋪、到工廈、車位,是次長實將次級酒店資產重新包裝出售,搶購反應熱烈,狠狠令誓要打擊樓市的政府臉上無光,也令市場估計,在「拆到水尾」下,誠哥又洞悉樓市下滑的先機。

誠哥大作
Orange


1993年,李嘉誠頭馬霍建寧帶領和黃以少於 100億元,購入英國流動通訊業務 Rabbit,其後以 Orange品牌進軍歐洲第二代流動電話市場。
1999年,和黃以 1,130億港元,向德國大企業曼內斯曼公司出售 44.8%的 Orange權益,創造「千億賣橙」傳奇。 2007年,和 黄又出售其持有的印度電訊業務 Hutchison Essar( HE)約 67%權益予 Vodafone( VOD),錄得稅前盈利 751億元。
近年歐洲低迷,去年底傳出和黃正部署趁低吸納、重新「買橙」。兩個月前,歐盟批准和記「 3」收購奧地利 Orange,作價 13億歐元。

長江生命科技


長江生命科技主席李澤鉅展示公司成果,○二年向傳媒展示重達六磅的節瓜。(蘋果日報圖片)

02年創業板上市,吸引逾百倍超額認購。公司去年 8月宣布將旗下、負責癌症疫苗研發的附屬公司 Polynoma重組,分拆到美國上市。 2011年又以 4.19億元收購澳洲葡萄園業務。公司不斷轉型,但路線不明,週二股價 0.73元,較招股價2元跌六成多。 

tom.com


tom.com於二千年科網股熱潮時趕上分拆上市,三十萬市民排隊認購。

2000年 3月分拆上市,超額 670倍,招股價 1.78元,一度升至 15.38元。隨後科網股爆破,股價下跌,本週二更跌至 0.91元。 

facebook


facebook上市前,李嘉誠早着先機入貨。 07年底通過李嘉誠基金會購入價值約 6,000萬美元的 facebook股份,當時 facebook市值 150億美元。隨後逐步增持至 3%,去年五月, facebook在紐約納斯達克交易所上市,估計市值逾 1,040億美元,誠哥即時賬面勁賺 26.8億美元。

誠哥「鑽」出錢來




和黃發展的海怡半島,在停車場旁邊空地髹上灰框加設車位出售。(張國慶攝)




撰文:鄧淑慧、陳健佳、黃秋娥、葉天佑
資料:鄭詠欣
插圖:祝健中









Gitzel Giuliette Care











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