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2013年2月28日 星期四

樓市熱葷 龍頭盤 RESIDENCE譽88 地雷處處

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在 RESIDENCE譽 88的二座旁邊,有一間由鐵皮搭成的道觀「元符觀」。每逢週日、每月農曆初一及十五對外開放,並進行法事或祈福等儀式,不少善信專程來道觀攝太歲和上香。(嚴寶權攝)


樓市熱葷



樓市熱葷 龍頭盤 RESIDENCE譽88 地雷處處




2013年02月21日 ~~ 第1198期 香港《壹周刊》

發展商新鴻基地產,搶先於大年初四,賣元朗新盤「 RESIDENCE譽 88」,單日賣出逾百伙,成功為蛇年開出「紅盤」。更癲是物業一個地下連私家泳池單位,以二千六百萬、即實用面積呎價二萬多元賣出,創元朗分層住宅呎價新高。
譽 88以區內唯一「低密度精品酒店式住宅」為綽頭,大賣六星級管理,包括「叫床」、送餐,又設置「溫泉套房」。不過樓盤原來布了「地雷」,散落地盤「左中右」:貼近物業二座是一間道觀,逢週日開放予善信祈福搞法事,近年更提供增值服務,放置先人骨灰;樓盤中間的五千呎草地,業主聲稱可建住宅,將來分分鐘有幢「頂心杉」;屋苑正門,更有一個有百年歷史,「保你合家平安」的石壇,供原居民燒衣上香。

地雷一
近道觀 心慌慌


譽 88共有三百五十二伙,實用面積呎價平均萬元,較同區二手略高;記者在這個高尚的酒店式住宅走一圈,驚見第二座旁有一間由鐵皮屋搭成、佔地二千餘呎的道觀「元符觀」,鐵皮屋內更有幾戶人家居住。為了解這間道觀的底蘊,記者年初三曾到元符觀參觀,正值道觀舉行祈福活動,十數名善信逐一購買祈福紮作,誠心上香。據元朗區區議員麥業成指,道觀數年前因附近居民投訴,置入一座環保化寶爐,大火燒衣的情況有所改善,但一樣煙火處處。
這座兩米高的大型化寶爐,正好貼近樓盤二座的地下連平台的 A、 B單位;剛以二千六百萬、刷新區內分層戶最高呎價的連花園泳池 A單位「譽豪池屋」,泳池更與化寶爐「對到正」,住戶暢泳時避不了煙灰來襲。居於附近的大旗嶺村村民,對道觀的存在亦頗有意見,「做法事嗰陣大鑼大鼓,梗係又嘈又煩!你睇佢對面間村屋,都因為咁另開門口避開啦!」


上週日,觀長帶領一眾道士在觀內進行祈福參拜,眾人唸唸有詞地祈求太上老君降福。附近村民直言道士進行儀式時大鑼大鼓,甚為擾人。


元符觀的道士向記者表示,日月堂內放置的灰色格仔櫃,一共提供四個位為善信暫存先人的骨灰龕,並擺放紙製神主牌祭祀先人,費用全免。

RESIDENCE譽 88資料


地址:新界元朗鳳翔路 88號
發展商:新鴻基地產
單位總數目: 352伙
單位實用面積呎數: 458至 934呎(另有 375至 1,274呎二十伙特色單位)
建築面積呎價:$7,207至$16,425
實用面積呎價:$9,244至$20,833
會所設施:室內及室外泳池、健身室、 cafe及派對大屋等
管理費用:每呎$2.78(以建築面積計算)
車位數目: 77個
入伙日期: 2014年 7月 31日

元朗供應密集




注:實用面積計價 

可暫存骨灰


林秉忠於去年驚見道觀在未得其家族同意下佔用地皮,隨即帶同律師,找來李姓租戶與道觀觀長劉炳強簽署協議,劉承諾在一四年底前無條件遷出。

記者找到該道觀的觀長劉炳強,他正職是田螺車司機,並指道觀成立十多年,主殿供善信祈福上香,內裡名為「日月堂」的地方,則為先人做法事,「法事大概一萬蚊,若然你暫時未搵到地方放骨灰,可以放喺日月堂,不另收費。」現場所見觀內有四格可放骨灰的空位,因正值新年骨灰已收起;譽 88二座正貼近可放骨灰的道觀,居民難免「疑神疑鬼」。
根據資料,觀長並非地皮擁有者,業主之一林秉忠,是元朗原居民,他指早在○六年新地已透過俗稱「駁腳」的中間人,開價每呎逾千元收地,但最終不了了之,「差唔多傾成時,駁腳又無晒聲氣,我哋唔等錢使咪由得佢囉。」二十多年來,林氏都租予一個李姓伯伯,由最初幾百蚊,到現在象徵式收二千蚊。直至去年中,林秉忠駕車途經,才驚見該道觀。「原來李伯伯私下租咗俾劉觀長,仲霸咗小部分政府地,但政府都唔理!」林秉忠最終與李伯伯及劉觀長簽訂協議,承諾於二○一四年十二月底前遷出。譽 88於同年七月三十一日便正式入伙,起碼要「共存」半年;且還要看道觀是否「聽話」遵守承諾。 

地雷二
草地變身「頂心杉」


譽 88共有兩座,在一、二座的正中間位置,奇怪地有一大塊草地,佔地達五千七百多呎,這塊地原來非新地持有,現業主為大旗嶺村大地主之一的馮氏。記者在村內找到負責管理馮氏物業的代表馮燊輝,他直言:「唔係唔想賣,我哋都唔想鬥氣,係價唔啱啫!」
原來馮氏曾以每呎三百至六百元的低價,將部分較零碎的農地售予新地;但數年前欲以約六百元的呎價出售這片三角形草地時,其持有一半業權的叔叔卻提出反對,「佢認為個價太低,我哋又唔等錢使,咪啱價先賣囉!」馮燊輝曾開價每呎二千餘元,唯雙方談不攏便只好作罷。
這塊地原來屬住宅用地可以起樓,馮燊輝坦言,「我可以交俾一位朋友搞,佢喺灣仔搞過重建項目,有經驗,幅地可以申請起層樓添,如果以五倍地積比計,即成幢可以起兩萬八千幾呎,只係要補地價咋嘛!」若然成事,一幢頂心牙籤樓便會「頂住」譽 88兩座大廈,大大影響一座 G、 F及二座 B、 C單位的開揚度及景觀,隨時樓貼樓。


圖中黃圈為馮氏私人擁有的五千呎草地,紅圈為元符觀範圍,佔逾千呎。


B道觀的化寶爐足足有逾兩米高,貼近譽 88二座地下平台特色單位,住戶在屋內泳池暢泳恐怕要吸煙食塵。


A石壇位於譽 88屋苑正門出入口,為大旗嶺村祈求風調雨順之用。附近居民過時過節都會來拜神上香。


譽 88售樓處內的模型清晰展示了屋苑地盤「岩岩巉巉」,其中二座地下特色單位的泳池,面向馬路,亦對正道觀的化寶爐和五千呎爛草地。

地雷三
石壇坐鎮門口


譽 88的門口開在鳳翔路,旁邊正屹立一座貼有紅紙、寫上「國泰民安、風調雨順」的獅子石壇。原來該一米多高的石壇,乃大旗嶺村村民的「守門神」,源遠流長;由於大旗嶺村為雜姓村,馮家在這裡可說是最長久,有逾百年,故現由馮家管理。「石壇原本係朗晴居範圍入面,俾啲竹林包圍住。後來搬嚟呢度,我哋馮家仲特登出萬幾二萬蚊整番隻石獅子。」馮燊輝說。
石壇並無特定供奉對象,只求村裡平安,但附近不少居民,甚至朗晴居住戶都會向石壇上香參拜。「新地都有透過中間人,想我哋搬走個石壇,不過我哋唔搬㗎!」

位置吊腳 管理費貴


這個「鄉郊樓盤」,發展商努力包裝以內涵取勝。譽 88標榜向住戶提供六星級酒店式管理及個人化服務,三萬呎會所除了例牌的室內外泳池、健身室,還硬銷提供酒店美食的 café及「溫泉套房」。不過,「溫泉服務」只是一般 SPA美容服務;而管理公司「帝譽服務」號稱備有一系列酒店式服務,包括提供簡單列印、傳真收發及 Wi-Fi上網等服務的「商務中心」;免費的管理處「早晨叫床」 morning call。這些六星級服務,換來的是天價管理費;建築面積計索價每呎二元七毫八,為同區之第二貴!即最細五百多呎單位,住戶亦要付一千六百多元,值得與否,見仁見智。
發展商又指物業位置「靜中帶旺」,的確物業附近為純住宅區,五分鐘內能達的配套欠奉。為增加賣點,新地正向運輸署申請區內首創的免費「橋車」服務,接送住戶往返元朗西鐵站,只是最終批准與否乃未知數。若然沒有邨巴,由屋苑徒步至元朗大馬路及元朗西鐵站,分別需時十及十五分鐘。不過,屋苑靠近元朗公路及三號幹線,往來深圳灣尚算方便,惟屋苑只提供七十七個車位。


馮燊輝在接近百年歷史的大旗嶺村祖屋內接受本刊訪問時表示,不排除會在家族擁有的草地上起樓,也不考慮搬走源遠流長的石壇。


上週四,位於九龍站環球貿易廣場的售樓處,人頭湧湧,擠滿一枱枱準買家,部分人更要企着與地產經紀傾計,氣氛熱烈。(陳浩樂攝)

同區供應五千伙


譽 88開價貼近數個月前開售的尚悅,及同區地標 YOHO Midtown,一星期內火速售出近一半單位。而項目佔六成為兩房,其餘皆為三房單位,吸引不少同區居民換樓,其中睇樓客林太直言,新樓盤大多實用率低,但譽 88有七成八實用率,「新地質素好又算比較實用,屋企人住附近,咪考慮買個單位搬過嚟。」
是次新地積極於年初四開售樓盤,搶閘做蛇年頭盤,並急急悉數公布價單,散貨之心昭然,相信與同區有大量新供應有關。單計年內新地可推售新盤,便有近三千三百伙,包括:已取得預售樓花同意書的爾巒、 YOHO Town三期;其他發展商如新世界,亦有溱柏、溱林等共二千伙供應,兼且附近的尚悅仍有近千伙應市。供應不絕,譽 88始終細規模,早賣早套現,無蝕底。


發展商是次開放兩房及三房的裝修及交樓標準單位各一個,其中實用面積九百三十四呎的三房單位,客廳為日字設計,實用率近七成八,全屋苑只得二十二伙。
(《蘋果日報》圖片)


家住港島東區的林太雖認為新地樓盤質素及實用率較高,有意換樓方便與居於元朗的家人聯繫,但直指現時樓價太高,「無理由咁高追貨㗎,都係睇定啲先!」(廖健昌攝)

預計年內發售
元朗新盤




譽 88屏風效應


民主陣線主席、元朗區議員麥業成表示,譽 88附近的朗晴居、蝶翠峰及采葉庭等,這些十多年前建成的區內樓盤,都設有高度限制,全都只有十多層高,「然而後來政府大量提高地積比率,城規會就放寬了譽 88一帶地皮高度,可以起到二十五層高。」
結果現時樓盤如屏風般,擋着後面的朗晴居;原來新地最先入則時,是想於現時譽 88的位置起三幢住宅,「我咪發起朗晴居居民一人一信,寄去元朗地政署反對,啲屏風樓咁貼,遮晒朗晴居十一至十五座!」麥氏還找新地代表反映意見,惟地政署無人理會,最終因新地未能收購馮氏一家位於地盤中央的草地而妥協,由興建三座住宅改為兩座;同時亦承諾協助改善朗晴居出入口的道路交通設施,並在譽 88興建期間,清洗緊貼樓盤的朗晴居住宅外牆。 
撰文:郭曉琳
攝影:張國慶、關永浩
資料:黃詠茵
插圖:朱桂葉








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