財經八卦陣
樓市見頂 4大凶兆
2012年11月15日 ~~ 第1184期 香港《壹周刊》政府出辣招，樓市成交萎縮，零星劈價，會否見頂？現時地產經紀流傳，當一些信號出現，就是樓市見頂之時，這些「凶兆」信號，現在已陸續浮現。
究竟這些民間智慧是否可靠，這次又會否再次應驗﹖
凶兆一 炒爆車位
現狀
自政府上月推出買家印花稅及「加料版」特別印花稅後，各大發展商如華懋、長實、會德豐、信和、新世界等，紛紛積極拆售車位，粗略統計，過往兩週內已沽出逾千一個車位，售價由約二十萬至二百二十萬不等；二手車位亦被炒個不亦樂乎，貼近調景嶺站的維景灣畔，兩星期內竟然連破三頂，最新車位成交價一百一十一萬，追近唐樓單位！
民間智慧
車位於物業市場中，屬最低層的投資類別，一般都是升得較遲，所以往往由豪宅、藍籌屋苑到偏遠唐樓，最後炒到車位就是見頂信號，資深投資者都視之為「大凶兆」。九七年一樣是炒至水尾時，車位頓成搶手貨，當年長實在海怡半島自製「孖車位」，賣至一百九十多萬一個，之後樓市發展如何不用多講。
可信度：★★★★★
曾持有逾三千個車位的紀惠集團，其行政總裁湯文亮坦言：「每次炒到去車位，就是『回』嘅先兆，呢個係不變定律，不過，醞釀期可能要六至九個月。」他聽到黃埔花園的車位炒至逾百萬元，即謂：「好瘋狂！當年我哋買只係二、三十萬一個，經濟一唔好第一樣 cut嘅使費就係車，賣咗車套現後車位自然都唔租啦！」
凶兆二 利嘉閣癲價搶鋪
利嘉閣今年搶人兼搶鋪，除了在屋苑與中原及美聯爭崩頭外，連出名貴租的銅鑼灣街鋪亦唔放過。（《蘋果日報》圖片）
現狀
近兩年經紀行癲價搶鋪已成家常便飯，不過近期愈搶愈高，行徑勇猛的利嘉閣由年初的二百零三間，增加至二百二十間；更有約一成的分行，月租高於三十萬的「經紀鋪租上限」警戒線，其中一個經典是以五十二萬搶去中原於奧海城一期的地鋪，租金較舊租貴兩倍有多；而利嘉閣亦積極於新盤區作開荒牛。
民間智慧
一度銳意上市的利嘉閣過往多次想擴大規模，搶人搶鋪卻都搞到焦頭爛額。○八年頭說要由一百間加至百二間，增幅兩成，說完就遇上百年一遇的金融海嘯，分行要由百二間勁縮至八十間，較擴張前更少。
可信度★★★
利嘉閣行政總裁廖偉強回應：「我第一次聽聞，我哋加分行搶鋪係見頂信號之一喎，其實中原同美聯都有搶鋪呀！」投資老手科達地產主席湯君明則笑言，要緊盯經紀行部署，因這是樓市升跌指引，「經紀係土匪心態，佢哋覺得有得做就開囉，個市一唔對路佢哋咪閂門，好易捉到路。」
凶兆三 香港興業賣樓
香港興業的津堤以現樓形式發售，不受一手樓銷售指引規管，發展商趕於政府出招前賣樓。（《蘋果日報》圖片）
現狀
香港興業上月二十二日，搶閘賣愉景灣現樓新盤津堤，首晚已賣了七十二伙；四日後，政府就推出辣招。市場估計，至今該盤已累售約一百伙，佔整個項目六成，呎價約七千一百至近九千元。
民間智慧
香港興業過去十年最少五次推出新盤，之後樓市都向下走，其中以Ｏ八年八月東涌水藍天岸一役最令人印象深刻，該盤開賣後一個月，即遇雷曼爆煲，樓價急插，經紀對此議論紛紛。四個月間中原城市領先指數足足跌了兩成，至該年底才回升。
可信度★★
湯文亮及湯君明雙雙說未曾聽過此傳聞，反而提醒要多留意華懋及恒隆的動向，「陳啟宗係挺 CY㗎嘛，佢都有啲一幢幢的物業放緊，你知咩事啦。」湯君明說。
凶兆四 回報勁低
嘉亨灣的樓王租盤，入伙時出租價四萬九，如今升兩成，但樓價則已升四成，顯然回報率下降。（歐陽江攝）
回報勁低
現狀
住宅租金屢創新高，就如太古城最新的呎租紀錄為三十七元，破盡九七、○七年水平，不過，租金回報率卻出奇地低，僅得四釐。事實上，按差餉物業估價署的數字，現時豪宅至上車盤的租金回報率僅介乎二點二至三點五釐，為八七年有紀錄以來的新低。
民間智慧
租金為支撐樓價向上的動力，樓價急升後，往往租金都能從後追上，中小型單位的租金回報率，一般會有五釐，從而反映樓價的合理性。九七年高峰時中小型單位的回報率急跌至四點一釐；而自一○年第四季起，中小型單位的回報就一直尋底，反映樓價過高，遲早爆煲。
可信度★★★★
經歷過九七的資深炒家陳清白認同謂：「我九七年都遇過，計租金回報好似好信得過，但其實都係呃人，有啲租約係『造』出來的。你以為樓價跌租金唔識跌呀！九七年前我啲北角樓收緊三萬八至四萬一個月，後來最衰時，一個月收得萬三蚊咋！」
撰文：鄧淑慧
插圖：祝健中
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