一登瓏門，升價十倍！說的是即將發售的屯門站上蓋項目「瓏門」。這個屯門區十二年來第一個大型新盤，能否如發展商新鴻基地產（016）所願，每呎賣過萬，打破該區紀錄，尚是未知之數；但附近的物業，就早已因瓏門效應「升價」不少。 過去兩年間，在瓏門十五分鐘步程內，不論住宅、鋪位，又或寫字樓，價格已升了四、五成！區內市中心住宅跑贏大市，呎價更不斷破歷史新高，連帶四十年樓齡的唐樓亦多人吼。有不少屯門人，早年以十數萬元買鋪做小生意，現時這些鋪位已升值至四、五千萬！一鋪發過豬頭丙。
正 正位於瓏門對面的彩玉茶餐廳，每天營業時間由晨早七點到夜晚八點，人流疏落，繁忙時間亦少有爆場，但茶餐廳老闆娘區太，悠悠閒未有擔心。她主動向記者說： 「隔籬鋪因瓏門效應，去年以二千八百幾萬賣出啦！」說時笑到見牙唔見眼。 區太經營的茶餐廳，位於鄉事會路冠興樓，夫家早在七三年一手買入該鋪位，作價十六萬七千元，八一年區先生再以三百一十萬購入毗連另一鋪位，並打通為二千呎 相連鋪，經營茶餐廳至今。去年毗鄰茶餐廳、由投資者持有的另一個鋪位，以二千八百二十八萬元高價賣出。按此推斷，區太的茶餐廳估價達五千三百多萬元，即數 十年間升值一百多倍！
鋪市 兩年升六成
「我唔賣住㗎！都守咗咁耐啦，當然等埋瓏門入伙！」區太呵呵笑謂：「瓏門個位 以前係公屋嚟，好旺㗎，後來市中心開八佰伴，條邨又拆咗，先愈來愈靜。我哋守咗十幾年，一於唔賣住，睇吓到時人流有幾旺先。」區太笑指，他們早已供斷，鋪 位與瓏門只一街之隔，未來會有行人天橋打通連接兩邊，屆時人流自然就會向她的茶餐廳走來。瓏門共提供一千多個單位，項目下方的三十萬呎商場V city，亦已有名店如agnès b.、利苑集團及一田百貨等承租。 故此瓏門對出的鄉事會路一段，現時雖人跡罕至，合共十八間鋪不是做財務公司，便是銀行、律師行，中段還有間香燭鋪，仍因瓏門概念被不斷炒高。就如區太所 指，去年成交二千多萬的茶餐廳旁鋪位，兩年間已四度易主，升值六成，當中不乏資深鋪位炒家。該鋪一○年二月以一千八百萬賣出，同年八月由專摸鋪的冼仲彥牙 醫，以二千零五十萬元買入。持貨僅十九日，他又以二千二百八十萬元摸出，速賺二百三十萬。去年三月該接貨者再轉手予現時業主，作價二千八百多萬。鋪位丟空 多時，上月以六萬六千元月租租予詩琳美容，租金回報率兩釐八。
收租好過賣校服
除了屯門鄉事會路一段，其他街道亦受瓏 門效應帶挈。距離瓏門近十分鐘步程的啟發徑，近月多了數間金鋪及藥行開業。區內經紀指，是受惠於瓏門商場V city，「內地人最喜愛shopping，但商場不會租俾細型金鋪及藥行，所以他們開始在附近搵位。」 金鋪及藥行向來付租能力較高，連開業四十九年、專賣校服的陳炳記，亦抵受不了租金誘惑。「已搵到租客，但未簽實唔公開住了，俾得起租嘅來來去去嗰幾個行業 啦！而家租出去唔使養住咁多人，又多啲時間陪屋企人。」第二代負責人陳炳權笑謂。區內經紀則透露，該鋪的放租價為每月十八萬元。 現正掛上「光榮結業」幾個大字的陳炳記，每套校服平至百多元有交易，幾十年來幾乎包攬了屯門及元朗區各中、小學及幼稚園校服。鋪位所在的萬成大廈，七三年 入伙，陳家在七四年五月，以一手價十一萬五千元購入該鋪，「當時好似其他家庭咁，邊做生意邊供鋪。父母幾十年前，由當時的青山新墟大馬路嘅木搭檔仔做起， 當年不只賣校服，還賣家庭用品，是舊式百貨店。」由於鋪位可說是祖業，所以陳炳權未有出售的打算，就算記者告知他的鋪位現估值達五千四百萬元，他亦不為所 動。
寫字樓 柏麗變身零售
地鋪買少見少，業主比較惜售。相對來說，持有寫字樓的大業主則把握瓏門效應出貨套現。屯門市中心唯一賣散的商廈項目柏麗廣場，發展商大昌地產（088），也在今年二月將最後持有的物業頂樓全層拆售，並由永隆銀行創辦人伍氏家族成員，以近六千三百萬元購入當中八成半樓面。
持有該廈約五千五百呎樓面的屯門區地膽經紀行祥益地產，老闆汪敦敬指：「高價當然係多得瓏門，住宅有SSD（額外印花稅），炒家唔敢掂，鋪位又唔 係個個有咁多錢，所以只好買商廈！」汪氏去年分兩次買入的樓面，如今升值百分之六，賬面值二千一百多萬。他強調會留作自用：「我哋係呢座大廈少數仍做寫字 樓的公司，好多業主見租金升到叭叭聲，都出租俾補習社、playgroup、美容，甚至零售店。」事實上，該廈近兩年的呎租，已升了超過一倍，「兩年前呎 租十一元，仲有盤可以慢慢揀，但今個月剛租出的眼鏡店，呎租去到二十三點七元！」
現時柏麗廣場最大的寫字樓業主，為原本在該廈二十五樓做貿易生意的阮小寶，他○二年買下單位自用，至一○年六月及十月，分別增持二十一樓全層及十九樓部分樓面，總計兩萬六千多呎。以永隆伍家每呎三千九百元的入貨價計，阮小寶持有的柏麗廣場，市值逾一億元，持貨升值逾四成。
瓏門發跡地
今 日瓏門誓言要賣一萬蚊一呎，但時光倒流四十年，該處以前只是四座「第六型」徙置大廈設計的公共屋邨。 一九七一年，屯門首個公共屋邨青山邨，在瓏門現址落成兼入伙，兩年後「屯門新市鎮」才正式成立。一九七四年，港英政府決定以「屯門」取代「青山」之名，並 將青山邨改名「新發邨」，以表揚前新界鄉議局主席、有「新界教父」之稱的陳日新，以及他的「」、當時屯門鄉事委員會副主席劉皇發的貢獻。 直至○一年，政府把新發邨居民遷往新落成的富泰邨，並於○二年將新發邨清拆。不過該地皮受輕鐵及西鐵的發展計劃左右，拖至○六年八月才由新地投得發展權， 並於該年年尾完成近三十九億元的補地價，計算每呎補地價為二千五百元。多年來，瓏門附近居民，引頸以待該項目落成，如以前對正新發邨球場的彩玉餐廳，老闆 娘區太說：「以前仲係新發邨時，呢度好旺，後來人流去晒屯門市廣場等市中心項目，這裡變得冷清。」如今彩玉茶餐廳只營業至晚上八時，足見人流疏落，區太對 瓏門帶旺人流甚有寄望。
住宅 市中心破九七
兩年升值四成的，還包括市中心一帶的住宅單位，「早喺○八、○九年，我已 叫朋友入嚟屯門買樓，當時呎價三千餘元，全部二百萬元以下且任揀，到今日想搵二百五十萬以下嘅盤，難呀！」汪敦敬笑言，住宅的升勢已受SSD阻礙，「如果 唔係升得仲多！」 的確，市中心的屯門市廣場及時代廣場，樓齡已二十多年，近月破九七價後，仍連連破頂，上月中時代廣場錄得一宗中層單位呎價貼五千三百元，不出二十四小時， 另一個中層單位，便以超過五千五百元呎價易手；該單位面積六百多呎，即成交價要三百四十萬元。而且，升勢不局限於交投活躍的市中心一帶，連帶向來用家主導 的二線屋苑康麗花園及雅都花園，近月亦追落後。
百萬樓已絕跡
「一年前，康麗、雅都五百呎的單位只是一百三十萬，如今 已升至百七、百八萬了。」汪氏指，甚至乎離市中心二十分鐘車程、輕鐵亦橫跨三個站的置樂花園附近單幢樓，近日樓價亦高見百三萬。該區有三幢單幢樓，被稱 「置樂三寶」，均已三十年樓齡，包括萬寶大廈、麗寶大廈及利寶大廈。由於三寶全數單位的面積都小於四百呎，所以特別受上車人士歡迎，而且因銀碼細，成為炒 家樂園。利寶大廈一個高層單位，一○年十一月以九十九萬元易手後，兩星期前以一百二十八萬元賣出，一年多升值三成。 區內經紀指，近兩三年，還不時有投資者在瓏門附近的唐樓尋寶，數年前三五十萬元的單位，現已要過百萬，「只是你精，業主都唔笨，十個有九個都封盤唔賣，近 日聽聞有個唐樓單位成交咗，口價去到一百五十五萬，都四十年樓，咁都要平均兩千幾蚊呎。成個區都癲成咁，值唔值，自己諗啦。」 ####
瓏門效應覆蓋整個屯門市中心，住宅、寫字樓及鋪位都升、升、升，圖中的屯門市廣場、時代廣場等物業，兩年間升值四成有多。
瓏門位置圖
黃昏時分，生意淡泊，但彩玉餐廳老闆娘區太無有怕，皆因鋪價升得快過火箭。
賣校服近半個世紀的陳炳記，都不敵租金勁升的吸引力，決定於五月底結業，轉為收租。
第二代負責人陳炳權謂，鋪頭以往只放農曆新年幾日假，自己幾乎全天候在鋪頭打點，就連客人加五元熨校章在恤衫上，他亦會落手落腳做，「所以咪俾親戚笑，有租唔收，攞苦來辛。」
陳炳記搬入現址前，六十至七十年代初，便是在仍未開發的青山新墟大馬路，搭一個木製檔經營，當時屯門一片荒蕪。（陳炳權提供相片）
汪敦敬與太太去年買入公司總部後，最近又增持同層一個千多呎單位，這個原作倉庫的靚景房間，現已闢作培訓開會之用。
瓏門前身為屯門首個公共屋邨新發邨，是不少屯門人的集體回憶。
近期市場關注新地兩位主席兼董事總經理被捕，會否影響公司運作，但負責賣瓏門的新地代理執行董事雷霆（左）一再強調，新盤會按計劃、售樓紙一到手即安排推售。
近水得食，上週已有首間地產代理進駐瓏門對面的屯門鄉事會路。
瓏門現在中環國際金融中心設展銷，萬事俱備，只待批出售樓紙就會火速應市。
市中心的住宅已炒高於九七價，這個屯門市廣場五座低層五百多呎放盤，室內保養得宜，開價二百八十八萬，即每呎叫價已近五千元。
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