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新聞耳目

四叔捐地有後着

人稱「四叔」的恒基地產主席李兆基，近月多番表明，希望捐出一批新界土地，幫助新一代安居樂業。上星期，他老人家更進一步拿出第一幅地皮送街坊。這幅元朗馬田壆約六萬平方呎農地，四叔希望由房協接手「起樓」，讓年輕人置業。
馬田壆農地屬四叔私伙資產，與上市公司無關。原來，四叔於八年前曾向城規會申請，在該土地興建廿四層高的住宅但被否決，前年初捲土重來，改為申請興建十八幢四層高的低密度住宅，至今年五月卻突然撤回有關申請。
區議員及監察土地發展組織踢爆，四叔可能意識到在該地作私人發展困難重重，故順水推舟將地捐出做慈善，若房協接手後成功更改土地用途，變相為四叔於區內其他農地的發展「開綠燈」。

 

四叔捐出的約六萬呎馬田壆農地，位於元朗十八鄉路與大樹下西路交界，當中約一半地皮被用作經營農圃「田香花園」，另外一半則雜草叢生。
田香花園東主陳偉明現年五十多歲，一九九九年由廣州來到香港，便隨同鄉叔父霸了這幅馬田壆地皮務農維生。陳沒讀過書，只懂耕種。他將心血注入花圃，園中所有水溝，也是他用鐵鏟和鋤頭，一手一腳挖出來。二○○四年叔父去世後，陳偉明一家七口仍繼續於此地耕種，從不知道一大片荒地背後，原來早於八○年起由四叔妹妹李煥瓊及有關人士，逐步併購。他說：「經營農圃至今已十四年，從沒有交過租。」

馬田地皮拉鋸八年 

四叔李兆基捐出的馬田壆農地，由○五年至今數次申請更改土地用途發展住宅，都無功而還，最終決定送給房協。 

黑漢上門恐嚇

前年城規會在農圃門外貼出通告，陳偉明才得知有人申請把農地改為住宅用途，過去兩年多不時有疑似江湖人士上門騷擾，「舊年幾乎個個月都嚟一次叫我搬，佢哋話，你如果唔搬就搵殺蟲水殺晒你嘅花，或者用火燒晒佢。」
他說，每月某幾天總有幾個彪形大漢到農圃門口粗言穢語大聲指罵，有次更對他放聲：「你唔好搞事，搞我我同你玩到底！」陳偉明慨嘆，即使報警求助，也是徒然。「警察來到，都幫唔到啲咩，對住啲惡人就細細聲，有個村民行過嚟睇我，就要查佢身份證。」後來警方將田香花園的投訴轉交反黑組處理。
至今年一月初，惡漢沒有再找上門，陳偉明原以為噩夢已告一段落。怎料，最近四叔突然蒲面，說準備收回地皮捐給房協建屋。

恒基曾向陳偉明建議換地賠償方案，讓他到別處再開花圃，但陳只希望保住現有家園，因開墾土地不是一時三刻的事。 

去年不斷受到疑似江湖人士騷擾的陳偉明，多次向警方報案，反黑組探員留下聯絡電話給他，有事可隨時聯絡。 

「做善人唔好殺人」

四叔捐出的約六萬呎農地，一半被闢作田香花園，另一邊是「野草樂園」。 

農圃種滿各種各樣的植物，有大量果樹，更有種植珍貴的沉香和羅漢松。陳偉明一家七口，以出售植物維持全家生計，現時最大心願希望能夠保住家園。「就算唔收花園，隔籬起樓水土一樣會流失，農作物實死直，我咩都唔識，淨係識種嘢，四叔要做大善人，左手做好人，右手就唔好殺人，俾條生路我哋一家行吓啦！」陳說。
至於會否考慮其他補償方案，他說：「最好梗係留番喺度啦，都唔想搬走了，冇理由剷晒三代人的地方。」陳偉明強調，現階段未有計劃入稟申請逆權侵佔，仍在考慮當中，並需要諮詢法律意見。
李兆基除了以私人公司收地，他旗下的恒基是本港擁有最多農地儲備的地產商，至去年年底共囤積了四千三百萬呎新界土地，主要集中在元朗、上水古洞、粉嶺的皇后山及馬屎埔村等。四叔上星期就侃侃而談，希望最遲三個月內與房協傾妥捐地，而且不再堅持只重點幫年輕人置業，誰人受惠由房協決定，又指有信心捐地可以成事，「已傾得七七八八，乾乾淨淨，生地都變了熟地」。
事實上，四叔捐地後，房協可能要負責收地及申請更改土地用途，而馬田壆農地並不算「乾乾淨淨」，因地皮被政府劃為「政府、機構或社區」用地（俗稱 GIC地）；除了花圃外，現址未有基建設施，若要發展亦要先填平土地，故該地一點也不熟。

改用途觸礁

元朗區區議員黃偉賢表示，有俗稱「艇仔」的中間人替發展商在區內收地，外界難以掌握發展商囤地情況。 

資料顯示，四叔於二○○五年曾向城規會申請，將馬田壆地皮改作「綜合發展區」，擬興建一幢有三百○四個單位的廿四層高住宅，但因發展密度過高遭否決，其後亦多次嘗試申請改變土地用途以發展住宅。
一直關注該區發展的民主黨元朗區議員黃偉賢提供的文件顯示，二○一一年一月四叔向城規會申請將該處約七萬七千呎地皮（當中約六萬呎為現時捐出農地），申請改為「住宅（丙類）」（即低密度住宅地）用地，計劃興建十八間四層高的低密度住宅。
其後，四叔分別於去年四月、七月、十一月，以及今年四月，數次作出修訂和提交補充資料予城規會，最後一次改動更將發展計劃減少至興建十六幢低密度住宅，及加建不少於二萬八千呎的休憩用地以圖過關，惟今年五月突然撤回更改土地用途的申請。
黃偉賢說，按過往經驗，若一幅土地首次申請更改用途被拒，日後再申請時難度會很大，例如城規會及政府各部門會提出很多問題，包括環境保護及交通配套等，一時三刻未必能解決，故四叔過去兩年不斷提交補充資料，他相信是一種拖延的策略，避免申請改為住宅丙類用地被拒。

 

李兆基捐地位置 

「四叔應是『嗅到燶味』，意識到更改用途的申請很大機會被拒絕，所以選擇撤回申請，順水推舟將土地捐出……假若房協接收土地後，完成更改土地用途申請及減低補地價金額，對恒基或四叔將來在元朗發展其他農地，可能出現開綠燈的先例。」黃偉賢說。
四叔原先將土地捐給政府，但食了檸檬，故轉為送予房協這個半官方機構，為達成計劃亦作出讓步，他更願意先墊支補地價及建築費，可謂「送佛送到西」。
捐地計劃是擬建兩幢廿四層高、約有一千個、每個面積約三百平方呎的單位；四叔的如意算盤冀由房協出面，希望政府可減低補地價金額，因習慣上房協的發展計劃僅補市值地價約一半，令每個「慈善單位」的補地價金額減少至約三十萬元，連同約九十萬建築成本，希望每個單位能以成本價的約一百二十萬出售。
本刊翻查資料顯示，四叔捐出的約六萬呎農地，分為十多個地段，大部分由龍翔發展有限公司持有，而該公司兩個股東，同樣為私人公司的恒基兆業有限公司和 Wealth（ Nominees） Limited。
恒基接受本刊查詢時不肯透露四叔持有該土地的私人公司名稱，強調四叔及集團在馬田壆附近沒有其他農地。

為日後開綠燈

城規會副主席黃遠輝說，將農地轉為住宅地有嚴謹的標準，不會輕易讓申請者過關，審議時亦不知道業主身份。（《蘋果日報》圖片） 

城規會副主席黃遠輝接受本刊查詢時說：「元朗其他地方估計佢（指四叔）應該有地，大家都知道佢有比較多地。」他強調城規會審議更改土地用途申請時，不會考慮業主是誰人，「我哋睇更改土地用途的申請，一向有嚴謹的標準，唔會因為四叔捐地，令恒地日後的申請變得寬鬆，相反四叔高調捐地會令我哋更警惕。」土地監察主席李永達表示，相信四叔感到馬田壆地皮，難以獲城規會通過更改土地用途，故以慈善為名將土地捐給房協「過橋」，若房協將來「搞掂幅地」便成為先例，四叔今次很聰明，單是商譽已提升不少。
李又說：「四叔現時在馬田壆一帶無其他土地，不代表將來沒有，因很多時收地不會自己出面，會交由代理人和艇仔去做，未來有需要發展時，先會從不同人手上買番土地。」
李永達擔心，當房協成功申請更改土地用途和動工後，若屆時四叔從其他人手上購入附近土地，大家也沒他辦法，他申請更改土地用途也可能會以房協作為先例，令城規會陷於困難局面。
對於四叔希望在三個月內與房協傾妥，房協發言人表示，雙方的商討仍處於初步階段，未達成任何協議，房協不一定要做該項目，亦不為商討定下時限。至於會否由房協接手收地，發言人強調，需要有初步協議後，才會商討具體安排，但房協將來或會向城規會申請更改土地用途。

恒基被逆權侵佔有前科

恒基老貓燒鬚，被新界村民鵲巢鳩佔，早有先例。 2006年，大埔農婦黃艷娣成功以逆權侵佔，奪得恒地在大埔滘松園一幅逾 12萬平方呎農地的業權。
該地早於 1961年，由李兆基與馮景禧等闊佬合組的公司，向朱姓地主買入。四叔的老拍檔後來相繼去世，業權歸恒基名下的 Harvest Good公司所有。 1993年， Harvest Good公司入稟法庭收回該土地，惟黃婦與其女兒稱於 62年至 82年間，已佔用該地達 20年，其間恒地沒有收租、驅逐或宣示業權。
該農地規劃屬住宅（丙類）用途，具發展潛力。雙方打了 13年官司， 06年終審法院裁定業權歸文盲的黃婦所有，一錘定音。恒基及後提出司法覆核，指逆權侵佔法違憲， 07年高院裁定恒基敗訴，更斥恒地為收回土地濫用司法程序。

二○○六年大埔農婦黃艷娣及其女兒陳淑賢，成功逆權侵佔奪得恒地在大埔滘松園一幅逾 12萬平方呎農地的業權。（《蘋果日報》圖片） 


撰文：黃勁文、莫志樑
攝影：高仲明
資料：陳雅欣、鄭詠欣
插圖：朱桂葉

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