新地不再是新地 蔡東豪

新鴻基地產（016）聯席主席郭炳江和郭炳聯，以及前政務司司長許仕仁，涉嫌貪污被廉政公署拘捕，成為全球注視的新聞。這宗新聞有很多分析角度，包括家族管理、政府官員操守、地產長遠發展等，而我看新地的投資價值。

郭 氏兄弟被拘捕前，新地股價110元，現股價96元，以「撈底」來形容新地情況，似乎誇張了。新地過去一年最低是85元，2008年最低是55元，現價跟所 謂「底」相距甚遠。這案件將會困擾新地一段長時間，可肯定的是，新地在未來一段時間會成為新聞多多的股票，短期內新地股價難免就案件的進展而波動。我嘗試 看遠一點，跨越案件的審判進度和結果，分析新地的長遠前景。 新地跟其他華資地產股不同，第一沒有大舉進軍內地地產，第二沒有刻意把業務多元化。新地是血統純正的香港地產股，它的命運跟香港地產前途緊扣。

廉 署拘捕郭氏兄弟後，我留意到普羅股民跟專業投資者對事件的態度相差甚遠，普羅股民對新地有深厚感情，新地過往不論在樓宇質素和企業管治，都得到普羅股民認 同，因此普遍認為新地股價下跌是暫時性，雨過天青後又一條好漢。至於專業投資者，他們不喜歡不確定，特別是一段長時間的不確定，因此有人先沽貨離場，在場 邊靜觀其變。 認為新地無事的人，論點是新地不是概念股，不是依靠幾個人的魅力，而是資產雄厚的磚頭股，三幾個高層的官司事件是始終會過去的風波，對新地資產值影響輕 微。這些人特別提出一點，新地收租收入超越發展收入，其實是收租股。沒有人會因為新地主席被拘捕，而減少光顧沙田新城市廣場和IFC。收租股的吸引力就是 穩陣，及不受管理層短期變動所影響。

假如「無事」是指新地會否崩潰，答案當然是不會，原因正是新地資產雄厚，特別 是擁有大量優質收租物業。但假如「無事」的範圍擴闊，情況卻不一樣，因為市場過往沒有把新地視為收租股，它的股票估值遠高於收租股。市場對新地管理層推崇 備至，給予一個溢價，是看中新地點石成金的能力，同一塊地，若果落在新地手上，發展出來的物業售價和租金都比同業高一截。新地「無事」因為新地可退守為收 租股，這論點不成立，假如新地變收租股對投資者屬大件事，因為股價立即不見一大截。 新地是不折不扣的華資家族企業，創辦人的妻子年屆八十多歲，據聞仍是主要決定最後話事人。郭氏兄弟共同管理新地多年，一直是集團執行者，沒有刻意部署繼承 計劃，高層管理人員充斥親屬好友，以新地規模之大，其專業管理人員之薄弱，屬少見。專業管理不是靈丹妙藥，對於投資者，捉到老鼠就是好貓，拘捕前沒有投資 者質疑新地欠缺專業管理層，因為郭氏兄弟在。

假如郭氏兄弟因案件不能繼續領導新地管理層，新地不可能以可用專業管 理取代的藉口，減低對新地的衝擊。20年，投資者買新地就是買郭氏兄弟，兩人不在，立即搬出郭氏兄弟不重要的理由，不可能吧。 投資要接受這一點，新地之所以是新地，不是因為它是穩陣收租股，而是因為它在地產發展的能力，特別是跨越地產周期起跌，低買高賣，發展出一個又一個叫好叫 座的物業項目。在香港，發展物業是一個處處跟不同政府部門交手的工程，大部分交手是閉門進行，透明度不高。我肯定，不管郭氏兄弟官司事件下場如何，由這刻 開始，整個政府系統為求避嫌，會以最高格調「招呼」新地，矯枉過正在所不計。利益輸送當然不可能，連「五五波」、擦邊球等新地也不用妄想。從此之後，新地 猶如一名黃牌在身的足球員，踢出來的味道是一個「怯」字。

華資地產商過去藉着香港的地產賺大錢，入市眼光準是原因之一，它們能夠有效地在最適當時間跟政府周旋，爭取政策上和規管上最大優勢，是另一個原因。在政府關係這重要一環，新地的身份由資產變成負債，是實質兼沉重打擊。 郭氏兄弟被拘捕後，新地不再是以前的新地，復元要很大力量及長時間，而且是一個未知數。我認為這段時候投資新地風險太高。